老城区的“逆生长”密码——南昌市东湖区盘活闲置资源培育消费新场景

　　刘婧媛 江西日报全媒体记者 熊修吉

　　夜幕低垂，赣江之滨。滕王阁景区南片区光影流转，全息投影中“落霞与孤鹜齐飞”的诗意徐徐铺展，唐制汉服的舞者衣袂翩然，与古阁飞檐交相辉映。

　　日前，江西首家沉浸式东方美学餐演剧场——“滕阁宴·千里逢迎”在此启动试营业。食客落座，眼前是实景演出，盘中是地道赣菜，“吃饭”与“看戏”悄然融合。谁能想到，这座建筑面积近万平方米的文化新地标，几个月前还是一处长期闲置的沉睡资源。

　　如何唤醒沉睡资源，是许多老城区面临的共同考题。省委十五届十次全会提出，要深入推进新型城镇化，加力实施城市更新行动。《城市更新“十五五”规划》明确提出，全面摸清城市存量资产资源底数，推动已供未开发土地和在建项目分类处置，盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房、商品住房、公房等。

　　从沉睡资源到新兴地标，转变何以发生？带着疑问，记者深入南昌市东湖区走访调研。

　　千年名楼“孵化”新消费

　　唤醒沉睡资源，东湖区手里握着一张别处没有的牌——滕王阁。

　　2025年，滕王阁旅游区接待游客量达1887万人次。

　　人流潮水般涌入，又潮水般退去——如何让巨大的客流沉淀下来？东湖区的回答是：用好滕王阁这张千年IP。

　　入夜，滕王阁南片区的灯光次第亮起，“滕阁宴·千里逢迎”剧场内，全息投影将《滕王阁序》的诗句铺满穹顶，舞台缓缓转动。食客们手持竹简菜单，边品鉴赣鄱美食，边欣赏实景演出。

　　“商业模式、装修风格都可以复制，但滕王阁千年积淀的文化IP无可替代。”项目出品人魏康说。“创作全程立足赣地本土文化，旨在讲好滕王阁故事、江西故事。”总导演童龙告诉记者。试营业两周，“滕阁宴”已接待游客逾4000人次，实现营业额约150万元。项目全面开业后，年接待游客可达20万人次，带动就业200余人。

　　独木不成林。如今，“滕阁宴”还联动万寿宫历史文化街区、大士院美食街区等周边资源，将游客停留时间从白天延伸至夜晚。

　　“我们坚持点面结合，联动文旅部门和文创园运营方，通过政策宣贯、资源对接，扶持本土文创、展演、首店经济企业发展壮大。”东湖区商务局副局长唐强介绍，该区正引导企业深挖滕王阁IP、老城街巷资源，推动传统商贸向沉浸式、体验式消费转型，下一步将以试点项目为示范标杆，带动更多经营主体参与新业态新模式新场景打造，助力南昌商贸经济高质量发展。

　　老厂房“长出”新业态

　　如果说用好文化IP是为老城“铸魂”，那么盘活闲置资产则是为老城“塑形”。

　　走进东湖意库，这座占地5.9万平方米的园区，前身是20世纪70年代江西重要的外贸储运基地。2018年启动改造时，建设者作了一个决定——90%的老旧建筑原样保留。

　　“过去搞城市更新，先拆再说。现在是能留的尽量留，该改的用心改。”东湖区住房城乡建设局相关负责人告诉记者。正是从“拆改留”到“留改拆”的重心之变，让苏式仓库的穹顶、铁路专用线的枕木得以留存。如今，龙门剧场里好戏连台，时光月台上年轻人倚着老车厢驻足拍照，铁轨栈道成为热门取景地。截至2025年底，园区招商率突破92%，入驻企业80余家。

　　“没想到老仓库、老铁路都保留了下来，现在吃喝玩乐样样齐全，比想象中还要好。”今年70多岁的原外贸储运公司老员工李师傅站在曾经工作过的仓库前感慨。

　　同样的故事在佘山路上演。始建于1988年的南昌市外贸储运部仓储基地，历经近40年风雨后逐渐老化闲置，一度沦为C类危房。“以前路过这里，墙面斑驳，谁都不愿多看一眼。”附近居民回忆。2025年7月，东湖区国有资产服务中心启动改造，对原有建筑进行加固修缮和功能重构，昔日危房焕然一新。如今，标准网球场、羽毛球馆在仓库内一字排开，400平方米的中老年交谊舞馆里灯光绚烂，只需10元茶水费，就圆了老年群体的文体娱乐心愿。

　　“以前在小区广场跳舞，刮风下雨就停摆，现在天天都能尽兴。”一曲舞罢，市民张阿姨抹了抹额头的汗，笑意盈盈。

　　老街巷“涌动”新潮流

　　毛细血管般的老街巷更新，让老城真正“活”了起来。

　　走在东湖区，榕门路的变化最为直观。曾经以五金店、杂货铺为主的街巷，如今摇身变为汉服体验馆、国潮写真馆的聚集地。自滕王阁景区北园免费开放以来，悄然兴起的“汉服热”，催生出一批特色鲜明的文旅小店。

　　在环湖路轻潮街区，另一场“微更新”也在同步发生。始建于1948年的老洋房“品·环湖69”，此前是曾家祖孙三代的居所，因多年无人打理一度破旧不堪。2024年12月，经过精心修缮，这座老洋房以家庭式庭院空间的全新面貌亮相——午后可品咖啡，晚间可享佳肴。“改造不仅出于对老城区文化式微的担忧，也源于自身对烹饪的热爱。”主理人曾昕向记者讲述着老建筑的新生故事。

　　作为东湖文旅的核心板块，环湖路整合了熊式辉公馆、河东会馆、康克清故居等一批历史建筑，坚持“修旧如旧”的原则，将老建筑的厚重肌理与新消费业态有机融合，“一步一景、一店一韵”的独特风貌悄然形成。如今，街区优质商户单店月均客流突破1万人次，节假日单日客流峰值超2000人次，实现了从“闲置冷清”到“人气集聚”的跨越。

　　与环湖路相映成趣的，是藏在香樟浓荫深处的“后墙里”文艺街区。百米长的巷弄里，乐禾咖啡、谈妥青年茶馆等特色小店扎堆生长。土生土长的南昌人、设计师出身的徐卓，已接连在此开出3家不同业态的店铺。“我的心愿很简单，就是希望老街区能成为年轻人愿意来、留得住、玩得好的社交场所。”他说。

　　“我们将推进更多国有闲置物业盘活，把沉睡的城市存量空间转化为商文旅体融合消费新场景，推动特色街区与滕王阁、大士院、八一广场等地标串珠成链。”南昌东湖文化旅游发展有限公司总经理卜斌介绍。据了解，2025年，东湖区各商业综合体、景区街区总客流量达1.2亿人次，比上年增长12.2%；总销售额67.73亿元，比上年增长7.6%。

　　老城不老，新景正生。越来越多的“逆生长”故事，正悄悄落进赣鄱大地的街巷里。